‘Wat je niet kent, zie je niet’
Senior vastgoedinspecteur Alphons van Dam geniet met volle teugen bij Goudse Weeshuis
Het Goudse Weeshuis is mede door haar markante verleden een van de bijzonderste en mooiste gebouwen van Gouda. Geen wonder dat Alphons van Dam, senior vastgoedadviseur en -inspecteur bij RPS, met volle teugen geniet als hij in opdracht van vastgoedontwikkelaar White House Development een vastgoedopname mag doen van dit rijksmonument. “Als ik dit soort projecten tot mijn pensioen mag doen, dan teken ik ervoor.”
Als een radar speuren twee onderzoekende ogen de gevel af. Van het uitkragende geprofileerde gootlijst tot en met het schilder- en houtwerk op de eerste verdieping. Van boven naar beneden en van links naar rechts. Alphons van Dam scant en observeert. Er is ook genoeg te zien. Niet alleen vanuit het oogpunt van zijn vakgebied, maar ook omdat het esthetisch en historisch zo’n bijzonder gebouw is.
Want ondanks dat het niet altijd rozengeur en maneschijn was in de geschiedenis van dit rijksmonument, heeft het een speciaal plekje in het hart van de Gouwenaren veroverd. Midden tussen het groen en de Sint-Janskerk. Kijk alleen al naar de romantische binnentuin, de karakteristieke rode luiken en iconische toegangspoort aan de Spieringstraat. Bekroond door een opzetstuk met reliëf van twee weeskinderen met stadswapen. Het daarboven gebogen fronton dateert uit 1643. De weeskinderen verwijzen naar het verleden, waar dit historische pand de rol van weeshuis vervulde.
Fascinatie voor erfgoed
Ruim twee jaar geleden is het monument onder aanvoering van vastgoedontwikkelaar White House Development omgetoverd tot een boutique hotel. De rijke historie en de verhalen van de mensen uit het verleden vormen een belangrijk onderdeel van het hotelconcept. Bij binnenkomst in de voormalige regentenkamer hangt een imposant schilderij dat je als vanzelf even meeneemt in die tijd.
Het middeleeuwse weeshuis bestaat uit verschillende gebouwen rondom een binnenplaats. Ook hoort de naastgelegen Jeruzalemkapel bij het complex. De hier door Whitehouse Development uitgevoerde moderniseringsslag, vier jaar geleden, is indrukkend en dat wil ze in standhouden. Reden voor de vastgoedontwikkelaar om de huidige onderhoudstoestand in beeld te brengen. Hiervoor is een vastgoedinspectie voor een nulmeting vereist, zodat er voor de komende twee decennia een passend integraal beheer- en uitvoeringsplan (meerjarenonderhoudsplan) opgesteld kan worden.
De ogen van Alphons glinsteren bij die opgave. Als timmerman werkte hij vijftien jaar in de bouwnijverheid om zich vervolgens verder te ontwikkelen in het inspecteren van en adviseren over monumenten. Daarnaast heeft hij zijn kennis in de loop der jaren verbreed met inspecties en advies van modern vastgoed. Al is de voorliefde voor monumenten altijd gebleven. Hij volgde zelfs een tweejarige specialistische opleiding voor het herstel en de instandhouding van monumentale panden. Waar komt zijn fascinatie voor monumentale gebouwen vandaan?
De senior vastgoedinspecteur verklaart: “Moderne kantoorpanden inspecteren vind ik ook mooi, maar dat wint het niet van monumenten. Vooral de tijdlijn en bouwhistorie van dit soort gebouwen vind ik interessant. In de zestiende eeuw had je hier in Gouda bijvoorbeeld nog van die kleine, smalle pakhuisjes. Die zijn twee eeuwen later opgekocht door koopmannen en samengevoegd tot één brede gevel. Voor mij is er niets mooiers als de bouwhistorie verweven is met de culturele historie. Hier bij Goudse weeshuis komt alles samen. Het geeft me zoveel energie om dit soort historische gebouwen met een integrale vastgoedinspectie op te nemen.”
Oud ontmoet nieuw
Voor het planmatig onderhoud heeft Alphons inzicht nodig. Dus brengt hij in kaart hoe het pand ervoor staat, zodat hij bij het signaleren van gebreken kan bepalen hoe en wanneer er ingegrepen moet worden. Dit inspecteren doet hij integraal volgens de norm NEN 2767. Dit betekent dat Alphons naast het reguliere onderhoud, ook de werktuigbouwkundige, elektronische installaties, veiligheid en de wet- en regelgeving meeneemt.
“Alles in één opname is zeker in een hotelomgeving prettig om de bedrijfsprocessen zo min mogelijk tot last te zijn”, weet Alphons, die ook gecertificeerd BOEi-adviseur is. Bij de installatieruimte maken we even pas op de plaats. Alphons wijst naar boven. Van het zadeldak is een plat dak gemaakt, zodat er ruimte is gekomen voor het plaatsen van zes warmtepompen. “Voor mij is het interessant om te zien hoe de aannemer de moderne installatietechniek plaatst in zo’n oud, monumentaal gebouw. Want je zit natuurlijk aan regelgeving vast.”
In deze tijd kun je verduurzaming niet meer overslaan. Het vraagt volgens Alphons om een doordacht plan met ruggenspraak van de Rijksdienst. “Je ziet hier hoe klein de installatieruimte is, maar als je daar de juiste voorzieningen voor maakt en dit met een restauratiearchitect doordacht ontwerpt, kun je dat prima veilig en verantwoord doen”, weet de senior vastgoedinspecteur uit ervaring.
Specifiek houtsnijwerk
Het onderhouden en behouden van rijksmonumenten wijkt in de inspectie en het daaraan gekoppelde kostenplaatje voor herstelwerkzaamheden af van modern vastgoed. Hier komt de onderhoudskennis van erfgoed van Alphons van pas. “Waar je bij een utiliteitspand nog goed uit de voeten kunt met kostenkengetallen, ligt het kostenplaatje bij een monumentaal hoger. Dit komt met name door de arbeidsintensiteit. Vooral het schilderwerk vormt een groot deel van het onderhoud. Dit moet je om de zes bijhouden. Want bij een instandhoudingscenario dat hoort bij een rijksmonument moet houtschade worden voorkomen en is hoog kwalitatief schilderwerk onmisbaar.”
Naast zijn eigen kijk op de zaken, is communicatie met zowel de exploitant als opdrachtgever van belang. Alphons: “Ik vraag vooraf aan het personeel altijd of zij (technische) klachten of overlast ervaren in de exploitatie. Dat kan installatietechnisch zijn, maar het kan bijvoorbeeld ook gaan om het vermoeden van een lekkage vanuit het dak. Daarnaast stel ik gerichte vragen aan de opdrachtgever om nauwgezet te inventariseren welke informatie hij terug wil zien in het meerjarenonderhoudsplan.”
Meerjarenonderhoudsplan
Whitehouse Development ontvangt zo’n gedetailleerd rapport voor de komende twee decennia. Dat is belangrijk, want een goede inschatting heeft invloed op de exploitatie. Alphons: “Afhankelijk van de klantvraag stellen we het meerjarenonderhoudsplan bijna altijd integraal op. Zo begroten we naast het reguliere onderhoud voor de instandhouding, ook eventuele (herstel)werkzaamheden voor wet- en regelgeving, energie en veiligheid. Indien noodzakelijk kijk je ook naar de kosten voor een vervolgonderzoek. Uiteraard neem je Whitehouse Development vanaf de inspectie al mee in dit proces.”
Een vervolg gaat bijvoorbeeld om het uitvoeren van energiescans, brandveiligheidsinspecties of bouwpathologisch onderzoek. “Door dit in grote lijn alvast mee te nemen, kunnen we de opdrachtgever hier in een vroeg stadium over adviseren. Ik vind het een sport om dat al direct passend voor de klant in beeld te brengen. Zeker omdat het niet alleen kostentechnisch, maar ook qua planning en organisatie voordelen oplevert.”
Nostalgisch schuifraam
Als de inspectie er bijna opzit, loopt Alphons nog even via de trap naar boven. In kamer 211 wacht een nostalgisch schuifraam. “Dat vind ik nu zo interessant aan dit werk. Want het zijn toch allemaal historische materialen, toepassingen en constructies. Werkt zo’n schuifraam nu correct? Is die loden goot tussen de daken goed geconstrueerd tijdens het laatste groot uitgevoerde onderhoud?”
Hier bij die rode luiken, is er sprake van hout dat onderling werkt. Tussen het frame van het luik zitten panelen en die kunnen snel scheuren. “Uit ervaring kan ik vrij snel een inschatting maken van de situatie. Al leer ik zeker bij dit soort monumenten nog elke dag. Waar het moeilijk wordt, vind ik het interessant, omdat het je uitdaagt en stimuleert. Als ik dit soort vastgoedopnames tot mijn pensioen mag doen, dan teken ik ervoor.”
Meer over vastgoedinspecties
Als gebouweigenaar of beheerder heeft veiligheid en gezondheid van uw gebruikers de hoogste prioriteit. Op basis van gebouwinventarisatie en -inspectie uitkomsten helpen wij u bij het prioriteren en inschatten van de risico’s en noodzakelijk onderhoud. Meer weten? Bekijk onze uitgebreide dienstenpagina’s over vastgoedinspecties.