Vastgoed: twee contrasten, vijf gedeelde visies
Inspecteur Michel Verhoef geeft stokje over aan Pieter van Geldere
Het contrast kan bijna niet groter. Waar Michel Verhoef na 40 jaar ‘vastgoed’ bij RPS afzwaait voor zijn pensioen, heeft collega Pieter van Geldere op jonge leeftijd al een divers carrièrepad achter de rug. Maar wat hen bindt is de passie voor vastgoed(inspecties) en de ontwikkelingen binnen dit vakgebied. We leggen ze vijf prikkelende stellingen voor.
Van journalistieke opleiding tot sportinstructeur en van medewerker kwaliteitszorg tot vastgoedinspecteur. Het CV van Pieter van Geldere is op 40-jarige leeftijd al net zo divers als de schappen bij de groenteboer. Een grotere tegenstelling met degene van wie hij de afgelopen half jaar de kneepjes van het vak leerde kan er niet zijn.
Collega Michel Verhoef (65), senior onderhoudsadviseur/inspecteur, zwaait na bijna 40 jaar (!) dienstverband bij RPS af voor een welverdiend pensioen. Immer vanuit het Rotterdamse en Delftse actief binnen het vakgebied van huisvesting en vastgoed.
“Toen ik hier begon ben ik direct in het onderhoud beland. We opereerden met een klein clubje, waarvan een aantal collega’s hier zelfs ook nog werkt. Je had nog geen specialisaties, maar werkte als generalist. Zo stond ik maandag bijvoorbeeld op het dak, dinsdag voor een tiental cursisten en zat ik op woensdag met een collega om tafel om stroomschema’s voor programmeurs te maken. Dat is niet meer te vergelijken met de groeiende organisatie van nu die voornamelijk drijft op specialisten.”
Miljoenen vierkante meters
Pieter was na een jarenlange carrière bij Defensie toe aan een nieuwe uitdaging en vond deze bij RPS. “Beide partijen werkten al samen en sommige collega’s maakten al eerder de overstap. Over het algemeen staan mensen van defensie stevig in de schoenen en werken ze nauwkeurig. Dat komt bij het inspectiewerk van pas”, aldus de nieuwbakken vastgoedinspecteur, die voorheen een tijdje voor het laboratorium van RPS in Breda actief was.
Waar Michel er al miljoenen vierkante meters op heeft zitten in het inspectiewerk, staat bij Pieter alles nog in het teken van een leerproces. “Je wordt meteen betrokken bij grote projecten. Dus komt er veel op je af. Dan is het prettig dat je kon terugvallen op een rustige en stabiele factor als Michel die alles overziet en voorkomt dat je vastloopt.”
Ponskaarten
Wat is het belangrijkste advies van Michel? “Begin bij een vastgoedinspectie op het dak. Als je boven op een gebouw staat, overzie je alles en merk je wat er wel of niet bij hoort. Daarnaast kun je vooraf al veel ondervangen met een goede intake bij de gebouwgebruiker en/of -beheerder. Zijn alle technische tekeningen aanwezig? Heb je Google Maps alvast bekeken?”, spreekt Michel uit ervaring.
Waar Pieter het zich inmiddels niet meer kan voorstellen dat hij zonder het gebruik van digitale hulpmiddelen zijn inspectiewerk uitvoert, heeft Michel de digitale transitie binnen zijn vakgebied volop meegemaakt. “Ik weet nog goed, in het begin van de tachtiger jaren, dat we voor een inspectie formulieren moesten invullen, de zogenoemde soortkaarten. Daarop noteerde je de beoordeling van de gebouwfuncties en -condities in letters en cijfers in de voorgedrukte hokjes.”
Hij vervolgt: “Dat leverde een heel pakket aan invoerdocumenten op. Een aantal jonge dames typten ze over en verwerkten die gegevens weer in een stapel ponskaarten. Vervolgens gingen ze naar een grote zaal die vol stond met computers met magneetbanden. Die computers verwerkten de ponskaarten tot een zebraformulier met allerlei gegevens die je weer bij de klant inleverde, als alles uiteindelijk goed was”, herinnert Michel zich.
Stellingen
Terug naar het nu. In de afgelopen decennia is er op het gebied van huisvesting en vastgoed veel veranderd. Mede door de invloed van de coronacrisis zullen sommige ontwikkelingen mogelijk nog meer in een stroomversnelling komen. Hoe kijken Michel en Pieter naar het verleden, heden en de toekomst? Om daarachter te komen leggen we ze een aantal stellingen voor.
Vastgoedinformatie is in de afgelopen decennia alleen maar beter geworden
Michel: “Eens. Al zijn niet alle sectoren even ver in het vergaren en beschikken van vastgoedinformatie. Mijn indruk is dat de woningbouworganisaties en gemeentelijke organisaties hiermee vooroplopen.
Overigens bedoel ik met vastgoedinformatie dat de vastgoeddata elektronisch is vastgelegd. In het verleden werden allerlei statische datasystemen opgetuigd, gekoesterd en in het gunstigste geval regelmatig bijgehouden. Er werd soms te lang waarde gehecht aan eenmalig vergaarde data. Ze blijven dan statistisch in het systeem zonder dat men zich afvraagt of deze nog wel actueel zijn. Gelukkig wordt de waarde van actuele data tegenwoordig meer onderkend. Dit is wel verbeterd.”
“Tekeningen waren in het verleden bij organisaties vaak de enige informatiebronnen en dan meestal in de vorm van plattegronden. Helaas kom ik dit tegenwoordig nog steeds tegen, zelfs bij grote organisaties. Je merkt bij veel organisaties bovendien dat veel data versnipperd is, of dat verschillende personen die informatie bewust of onbewust bij zich houden. Terwijl men zich niet realiseert dat dit van belang kan zijn in een centrale vastgoedinformatie. Op dit terrein is nog veel te winnen.”
Pieter: “Eens. Ik denk dat het vooral digitaal beter inzichtelijk is nu. Inspectieresultaten worden niet alleen sneller verwerkt, maar ook beter en veelzijdiger gepresenteerd. Softwarepakketten spelen hierin een grote rol. Al zal het voor beheerders van vastgoed van belang zijn dat ze met de software om kunnen gaan.”
De inspectiewereld is in de afgelopen decennia veel meer integraal geworden
Michel: “Eens. Door centrale datasystemen in organisaties maken ook inspectieresultaten hier deel van uit. Vroeger waren dit veelal aparte standalone applicaties binnen organisaties die werden beheerd door technische specialisten van facilitaire afdelingen. Tegenwoordig worden er steeds hogere eisen gesteld aan deze functionarissen. Daardoor is er meer behoefte ontstaan om ook inspectieresultaten te kunnen toetsen aan overige vastgoedinformatie door deze te integreren in een centraal systeem.”
“Al lijkt er ook een trend terug ingegeven door de mindere gebruiksvriendelijkheid in de grotere datasystemen. Dan krijg je weer een behoefte naar decentralisatie, omdat dit resulteert in minder draagvlak voor zo’n centraal systeem bij de gebruikers en/of beheerders.”
Pieter: “Eens. Al kan ik uiteraard geen vergelijking maken met vroeger. Over het algemeen komen er tijdens vastgoedinspecties meerdere disciplines aan bod. Er wordt altijd met een schuin oog naar brandveiligheid gekeken en de inspecteurs die bekend zijn met asbest letten daar altijd extra op. Energiezuinigheid is bijvoorbeeld ook een hot item in deze tijd, dus het is best veelzijdig.”
Er wordt van een vastgoedinspecteur veel meer geëist dan pakweg tien jaar geleden
Michel: “Dat kan ik niet met zekerheid bevestigen. Jaren geleden moest je als vastgoedinspecteur overal verstand van hebben. Tegenwoordig ziet men toch dat dit niet altijd kan óf goed gaat. Men komt meer tot inzicht dat een bouwkundige andere kennis in zijn bagage heeft dan bijvoorbeeld een werktuigkundige of elektrotechnisch specialist.”
“Er zijn ook steeds meer technische inspectiebureaus en installateurs die hun diensten aanbieden voor inspecties van technische installaties. Het gevaar bestaat dat men de slager soms zijn eigen vlees laat keuren.”
Pieter: “Ik kan niet spreken over de jaren hiervoor, maar ik ervaar mijn opleiding wel als veelomvattend. Ik moet tijdens een inspectie gestructureerd kunnen werken, niets overslaan. Je wilt niet een dag later 130 kilometer terugrijden omdat je iets vergeten bent. Daarnaast wil je het gebouw begrijpen, hoe het in elkaar zit en uit welke elementen het is opgebouwd.”
“Dan vervolgens het herkennen van gebreken en deze op de juiste wijze vastleggen. Dit alles op een veilige manier, waarbij je nu ook op de hoogte moet zijn van de maatregelen rondom COVID. Daarna volgt het invoeren van de inspectiedata in één van de softwarepakketten. Het duurt al met al zeker een jaar voordat je de basis onder de knie hebt.”
Technische kennis is binnen het vak van vastgoedinspecteur en -adviseur steeds meer een ondergeschoven kindje geworden
Michel: “Eens. De techneut, de man in de blauwe overall, stroomt niet altijd meer gemakkelijk door naar een adviseursniveau, waar ook een zekere kostendeskundigheid van wordt verwacht. Daarnaast moet hij of zij affiniteit hebben met het maken van schriftelijke rapportages en mondelinge verslaglegging.
“Een vastgoedinspecteur zal de kennis van deze disciplines moeten verenigen. Maar deze gecombineerde vaardigheden worden niet vaak aangetroffen en de kennis moet worden bijgespijkerd door gerichte opleidingen waardoor uiteindelijk de vakman wordt gevormd. Dit kost vaak jaren en is duurder dan het inhuren van kennis.”
“Maar heeft men toch geïnvesteerd in het hebben van eigen vakmensen dan zullen zij zich kunnen onderscheiden en zeer waardevol zijn voor een organisatie. Helaas worden echte vakmensen steeds zeldzamer en moet de technische kennis dan worden ingekocht bij externe bedrijven.”
Pieter: “Eens. Zeker als ik voor mijzelf mag spreken. Dat heeft ook met mijn achtergrond te maken. Niet voor niets wil ik daar de komende tijd flink aan werken. Al denk ik wel dat het kunnen inspecteren, oog hebben voor details net zo belangrijk is in dit vak. ”
Covid-19 gaat de manier waarop we met huisvestiging en vastgoed omgaan radicaal veranderen
Michel: “Eens. Doordat thuiswerken het mantra is geworden, zal met name het gemeentelijke-, overheids- en het commerciële vastgoed zich hierop moeten aanpassen. Veel gebouwde vierkante meter zijn niet meer nodig en dus overtollig. Kwalitatief minder goed vastgoed zal eerder worden gesloopt, omdat men het niet meer nodig heeft.”
“Het betere vastgoed zal zo mogelijk een herbestemming gaan krijgen. Door de grote behoefte aan woningen liggen hier kansen.
De inzet van een vastgoedinspecteur wordt hierbij belangrijker om snel inzicht te krijgen in de kwaliteit van het vastgoed om uiteindelijk de haalbaarheid van wel of geen herbestemming te kunnen afwegen.”
Pieter: “Eens, al zal het denk ik niet radicaal zijn. Je hoort van veel werkende mensen dat ze het wel fijn vinden een dag of twee naar kantoor te komen. Dat wordt denk ik de verandering, dat we niet alle dagen op kantoor aanwezig zijn. Dus bedrijven zullen alsnog wel over een kantoorgebouw moeten beschikken alleen zal het gebruik hiervan veranderen. Het vastgoed zal toch onderhouden moeten worden en dat blijft uiteindelijk in hoofdlijn toch ons vakgebied.”