Van vervuilde scheepswerf tot vruchtbare werkplek

Inspectiedata ondersteunt emotionele beslissingen

 

Het is geen toeval dat vervuilde locaties zich dikwijls bevinden in aantrekkelijke woon- of werkgebieden. Binnen de toen geldende normen is er door onze voorouders hard gewerkt aan de wederopbouw. Helaas met minder aandacht voor mens en milieu als nu. Robert Reitsma van cruiserederij Scylla en Stefan Wemmenhove van locatie ontwikkelingsadviseur Stepforward laten zich er niet door afschrikken. Ze geven een verontreinigde scheepswerf weer zinvolle betekenis.

Stel je bent ondernemer in de scheepsvaart en krijgt een buitenkansje voorgeschoteld om van te watertanden. Een perceel waarop verschillende loodsen en kantoorpanden zijn gevestigd op een steenworp afstand van de A15. Direct aan de rivier de Merwede, met aansluitingen op rivier de Maas en het Hollands Diep. De ogen van Robert Reitsma beginnen weer te glinsteren als hij terugdenkt aan dat moment in november 2016. De eigenaar van Scylla AG, een Zwitserse rederij die riviercruiseschepen ontwikkelt en exploiteert voor de Europese markt, kan de oude scheepswerf van Neptunes Marine aan de Rivierdijk in Hardinxveld-Giessendam kopen. Hij richt met Initium een BV op om de daad bij het woord te voegen. “Op het terrein willen we een tweetal loodsen en geschakelde kantoorpanden verhuren aan bedrijven die zich bezighouden met de scheepvaart”, duidt hij zijn ambities. “Daarnaast zullen er schepen van Scylla aanmeren voor reparatie, conversie, af- en nieuwbouw.”

Black box

Mooie plannen voor een gebied met veel potentie. Er is echter wel een ‘probleempje’. De toplaag van de scheepswerf is aanzienlijk besmeurd met onder meer olie, zware metalen en vluchtige aromaten. En hoe staat de kade ervoor? In het verleden intensief gebruikt. Dat laat ongetwijfeld zijn sporen na. Is hij sterk genoeg voor nieuwe bedrijvigheid? “Het is een soort black box wat je koopt”, zegt Stefan Wemmenhove, directeur van Stepforward.

Zijn bedrijf begeleidt, adviseert en helpt particulieren, bedrijven en overheden bij de aan- en verkoop van verontreinigde locaties. Reden voor Robert om het contact op te zoeken met Stepforward. “Als je hoort dat er interesse is in een vervuilde locatie begin ik altijd met het zetten van een gezamenlijke stip op de horizon”, vertelt Stefan. “Want het gaat nooit goedkomen als je alleen maar kijkt naar de korte termijn. Dan zie je alleen maar beren op de weg. Een dergelijk project slaagt pas als je een duidelijke visie hebt van waar je met elkaar naartoe wil.”

De onderwaterdrone heeft een film- en fotocamera aan boord waarvan de beelden in de bus direct zijn te bekijken.

Risico’s in beeld

Om die vraag te beantwoorden moeten alle risico’s en kansen in kaart gebracht worden. Stepforward heeft hiervoor een samenwerkingsverband met RPS dat actief is met het obstakelvrij spelen van verontreinigde locaties voor de nieuwe functie. Van milieuonderzoek tot asbestinventarisatie, van (water)bodemonderzoek tot kade-inspectie en van bouwrijp maken tot terreininrichting. Niet in problemen, maar in oplossingen denken vormt het credo binnen het partnerschap.

Stefan: “We kijken niet alleen naar de locatie en de verontreiniging. Ook praten we met de eigenaar, onderzoeken de subsidiemogelijkheden, ondersteunen bij vergunningverlening en bekijken de mogelijkheden op het gebied van herontwikkeling. Ga je hier in de toekomst bijvoorbeeld bouwen, dan heb je een heel andere saneringsvariant dan voor de scheepsbouw, omdat je alles integraal moet saneren.”

Kade inspectie

Onderzoek moet Robert een beeld geven van wat hij voornemens is te gaan kopen en wat de kosten zijn om het terrein geschikt te maken voor zijn ambities. Hiervoor onderwerpt RPS de kantorencomplexen en de loodsen aan een asbestinventarisatie en bouwkundige inspectie. Ook vindt er bodemonderzoek aan land en in het water plaats. Inspectie van de kade, één van de belangrijkste krachten van de locatie, mag in dat kader niet ontbreken. Om de staat daarvan te  bepalen, zijn de damwanden niet alleen boven, maar ook onder water onderzocht.

Onderwaterdrone

De inspecteur zette hiervoor een ROV (Remotely Operated Vehicle) in. Een op afstand bestuurbare onderwaterdrone met eigen aandrijving, sonar (2D) en film- en fotocamera aan boord.  Ze bracht onder meer een gat in de damwand aan het licht. Ook signaleerde ze onderspoelde damwanden. Een gevolg van draaiende scheepsschroeven die ervoor zorgen dat de zandbodem in de loop der jaren steeds dieper is geworden.  “De onderwaterdrone bereikt plekken waar duikers niet kunnen komen, zoals onder pontons of tussen de kade en bij een aangemeerd schip. Anders was het onmogelijk geweest dat in beeld te brengen”, blikt Stefan terug.

Robert vult aan: “We hebben nu een duidelijk beeld van de goede en slechte kanten. Zo kun je beter inschatten waar de gevaren liggen en het oplossen daarvan prioriteren in de begroting. We hebben een inschatting gemaakt van wat er de komende vijf jaar aan onderhoud op ons af zou komen met bijbehorend investeringsplaatje. Ook weten we precies wat de (financiële) consequenties zijn als we alle damwanden zouden moeten vervangen.”

De gele onderwaterdrone in actie op de scheepswerf. Ze brengt op lastig bereikbare plekken de conditie van de damwand in beeld.  Op de achtergrond een vervallen loods die op termijn vervangen wordt door nieuwe units.

Groeibriljantes

Probleemlocaties zijn kortom vaak een doorn in het oog, maar tegelijk ook onbewerkte groeibriljantjes. Hekken camoufleren niet alleen de risico’s van bodemverontreiniging, asbestbesmetting, brand en vandalisme, maar bieden evengoed kansen voor herontwikkeling. Op basis van de resultaten uit bovenstaand onderzoek heeft Robert uiteindelijk besloten de scheepswerf te kopen. Een investering waar uiteindelijk meerdere partijen van profiteren. “Als je er op deze locatie een aantrekkelijke omgeving voor terugkrijgt, heeft dat niet alleen waarde voor onszelf, maar ook voor de gemeente en buurt.”

In Nederland zijn er ongeveer 250.000 locaties waar de bodem mogelijk ernstig vervuild is. Het gaat om plekken waar vroeger benzinestations, garages, chemische wasserijen of gasfabrieken stonden, en om landbouwgrond waar vroeger gevaarlijke en inmiddels verboden bestrijdingsmiddelen zijn gebruikt. (bron: milieucentraal)